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------------------------------ ACHAT ET VENTE D'UN BIEN ------------------------------

LE DROIT DE RÉTRACTATION DE L' ACQUÉREUR :

Il faut savoir que depuis le 1er juin 2001 (article L 271-1 du Code de la construction et de l'habitation), l'acquéreur d'un bien destiné à l'habitation dispose d'un délai de 7 jours, à compter de la notification de l'acte, pour annuler son engagement.

Ceci est valable pour tous les compromis et pré-contrat, (qu'ils soient régularisés entre particuliers, chez un notaire ou par une agence immobilière).

REFLEXION, RETRACTION : POINTS COMMUNS, DIVERGENCES

L’acquisition d’un bien immobilier représente, pour l’acquéreur, un engagement financier lourd s’inscrivant dans la durée. Afin de préserver le consommateur immobilier contre ses achats « coup de cœur », impulsifs, pouvant entraîner une situation de surendettement, celui-ci bénéficie d’un délai de 7 jours pour réfléchir avant que son engagement et le contrat de vente ne deviennent définitifs.

Cette protection s’applique pour tout achat de logements neufs ou anciens par acquéreur non professionnel, que la transaction soit conclue directement entre particuliers ou par l’intermédiaire d’un professionnel. Elle prend la forme d’un délai de rétraction si l’acte est établi sous seing privé ou d’un délai de réflexion s’il est authentique. Cette protection est renforcée par l’interdiction de tout versement de sommes d’argent pendant l’un ou l’autre de ces délais.

Personnes protégées par le délai de réflexion ou de rétraction

* Qui peut bénéficier de ce délai ?
Seul l’acquéreur non professionnel bénéficie du délai de réflexion ou de rétraction visé à l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation.

Mais cet article ne définit par le terme « non professionnel ».
Faut-il retenir :
- le critère de la compétence professionnelle de l’acquéreur ?
- ou celui de l’environnement de l’opération, c’est à dire l’existence d’un lien entre l’acquisition et l’activité professionnelle de l’acquéreur ?

C’est non seulement le particulier qui achète un immeuble à usage d’habitation pour le louer ou pour l’habiter qui doit bénéficier d’un délai de réflexion ou de rétraction, mais également le professionnel de l’immobilier qui achète pour lui-même et en dehors de son activité.
Les marchands de biens et les professionnels de la construction intervenant dans le cadre de leur activité sont, à l’inverse, exclus de la protection.

L’acquéreur non professionnel, visé à l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation est-il nécessairement une personne physique ou peut-il revêtir la forme d’une personne morale ?

Le texte étant silencieux sur ce point, le délai de réflexion ou de rétraction doit pouvoir s’appliquer dans les deux cas. Certains arguments tendent pourtant à réserver le dispositif aux seules personnes physiques.
- l’objectif du législateur est de préserver le consommateur immobilier contre tout engagement d’impulsion, dans le cadre de la satisfaction de ses besoins personnels et familiaux ;
- la jurisprudence communautaire relative aux clauses abusives considère que la notion de consommateur doit être interprétée comme visant exclusivement les personnes physiques ;
- la Cour de cassation a, à trois reprises, considéré qu'une société civile immobilière (SCI) même familiale, devait être exclue du champ d’application de l’article L. 312-2 du code de la consommation (dispositif de protection légale de l’acquéreur ayant recours à un prêt immobilier). Elle juge en effet que constitue une activité professionnelle, celle d’une personne morale qui, en vertu de son objet social, procure sous quelque forme que ce soit, des immeubles en propriété ou en jouissance, le nombre des immeubles sur lequel s’exerce cette activité étant indifférent.

* Pluralité d’acquéreurs :
Autant de délais que d’acquéreurs :
Chaque acquéreur doit bénéficier du délai de réflexion ou de rétraction et être destinataire d’un acte ou d’un projet d’acte afin de pouvoir exercer son droit.

Si un des coacquéreurs se rétracte ou refuse de signer l’acte à l’issue du délai de réflexion, l’opération est en principe anéantie à l’égard de tous (la règle est différente lorsque l’acquisition immobilière est effectuée par des époux communs en biens). Avec l’accord du vendeur, il est cependant envisageable de réaliser l’opération avec les seuls acquéreurs n’ayant pas usé de la faculté de rétractation ou de réflexion.

Lorsque le bien est acquis par des époux mariés sous le régime de la communauté, l’exercice de la faculté de rétraction ou de la réflexion de l’un d’entre eux est sans incidence sur le sort du contrat. En effet, aux termes de l’article 1401 du code civil, la communauté se compose des acquêts faits par les époux ensemble ou séparément durant le mariage et provenant tant de leur industrie personnelle que des économies faites sur les fruits et revenus de leurs biens propres (article 1401 du code civil) ; et chacun des époux a, en vertu de l’article 1421 du code civil, le pouvoir d’administrer et de disposer des biens communs. Il résulte de ces deux articles que le bien entre dans la communauté, que l’acquisition soit poursuivie par un seul des époux ou par les deux époux agissant ensemble. Chaque époux a la pleine capacité pour effectuer les acquisitions d’immeubles, seul, sans le consentement de son conjoint.

L’application des dispositions de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation doit se faire en fonction du choix opéré par les époux pour procéder à l’acquisition :
- si l’un des époux comparaît seul, c’est lui seul qui bénéficie du dispositif de protection ;
- les époux comparaissent en qualité de coacquéreurs, chacun bénéficie du délai de rétraction ou de réflexion. Mais si un seul se rétracte ou refuse de signer l’acte, la vente est parfaite à l’égard de l’époux qui ne s’est pas rétracté et dans l’hypothèse du délai de réflexion, peut être signée par un seul des époux.

En régime de séparation de biens, chaque époux conserve l’administration, la jouissance et la libre disposition des ses biens personnels ( article 1536 du code civil). Si l’époux achète seul un immeuble, il est seul concerné par la faculté de réflexion ou de rétraction. Si les époux achètent ensemble, ils sont dans la situation des coacquéreurs indivis et chacun bénéficie, à titre personnel, du délai de réflexion ou de rétraction.

L’acquisition d’un bien immobilier par les partenaires d’un PACS est soumise aux règles de l’indivision. Dès lors, les partenaires coacquéreurs bénéficient chacun de la faculté de réflexion ou de rétractation et doivent se voir notifier individuellement leur droit de réfléchir ou de se rétracter.

Quels sont les immeubles visés par le dispositif de réflexion ou de rétractation.

- Immeuble à usage d’habitation.
Le dispositif de réflexion ou de rétraction s’applique à toute acquisition d’immeuble à usage d’habitation, que celui-ci soit neuf ou ancien.

L’acquéreur sera protégé que l’immeuble soit :
- neuf ou ancien ;
- collectif ou individuel ;
- destiné à sa résidence principale ou secondaire ;
- acheté pour l’occuper personnellement ou pour le louer.

- Usage d’habitation et usage mixte.
Pour bénéficier du délai de réflexion ou de rétraction, l’acquéreur doit acheter un bien immobilier à usage d’habitation ( CCH, article L. 271-1, al 1). Mais le texte ne précise pas si cette notion englobe les immeubles à usage mixte.
# Immeuble à usage exclusif d’habitation.
L’immeuble à usage d’habitation est expressément visé par l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation. Il ne fait donc aucun doute que son acquisition entre le champ d’application du délai de réflexion ou de rétraction.

# Immeuble à usage mixte d’habitation et professionnel :
Traditionnellement, la protection du consommateur immobilier concerne les acquéreurs d’immeubles à usage d’habitation et à usage mixte d’habitation et professionnel (secteur dit «protégé»).

# Immeuble à usage mixte d’habitation et commercial ou à usage exclusivement commercial: Les immeubles à usage mixte d’habitation et commercial ne dépendent pas du secteur protégé car la partie habitation est accessoire par rapport à la partie commerciale. L’acquisition porte avant tout sur une station-service, un restaurant, une boulangerie et, accessoirement, sur le logement contigu au local commercial. Par ailleurs, le commerçant qui achète un immeuble à usage mixte d’habitation et commercial ne peut pas bénéficier de la protection. Il ne peut en effet, pas être considéré comme l’acquéreur non professionnel que le législateur a voulu protéger contre l’achat d’impulsion dès lors que l’acquisition est faite en vue de l’exploitation d’un fonds dans les lieux acquis.

Le délai de réflexion ou de rétraction ne s’applique donc pas aux acquisitions d’immeubles à usage mixte d’habitation et commercial. Il est à plus forte raison exclu lorsque l’immeuble est à usage exclusivement commercial.

Biens acquis en vue de l’affectation à l’habitation :
L’acquéreur d’un bien à usage autre que l’habitation qui souhaite l’affecter à cet usage bénéficie-t-il d’un délai de réflexion ou de rétractation ?

Il semblerait dans ce cas la réponse a porté soit positive. En effet ce qui compte, c’est l’affectation que l’acquéreur veut donner au bien acquis. Est un logement l’immeuble qu’il destine à l’habitation, peu important sa destination initiale.

Annexes vendues avec un immeuble à usage d’habitation :
Les annexes vendues avec l’immeuble à usage d’habitation suivent le même régime et l’acquisition de l’ensemble des biens bénéficie du délai de rétractation ou de réflexion.
En revanche, si l’acquisition porte uniquement sur une annexe (ex. : acquisition isolée d’une cave ou d’un parking), l’acquéreur ne bénéficie d’aucune protection car l’immeuble n’est pas à usage d’habitation.

* Les terrains à bâtir :
Concernant les terrains à bâtir situé hors lotissement, les délais de réflexion et de rétractation ne s’appliquent pas.

En revanche, une protection particulière des acquisitions de terrains à bâtir situés dans un lotissement :
Les acquéreurs de lots à bâtir situés dans un lotissement et signataires d’une promesse unilatérale de vente bénéficient d’un dispositif de protection spécifique institué par l’article L. 316-3-1 du code de l’urbanisme. A compter de la délivrance de l’autorisation de lotir, le lotisseur peut consentir une promesse unilatérale de vente indiquant la consistance du lot réservé, sa délimitation, son prix et son délai de livraison. Elle ne devient définitive qu’au terme d’un délai de 7 jours pendant lequel l’acquéreur a la faculté de se rétracter dans les conditions de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation.