| ------------------------------ LES LOCAUX COMMERCIAUX ------------------------------ |
| L'IMMEUBLE COMMERCIAL : |
En France, il faut différencier ce que l’on appelle « les murs », (le foncier), et ce que l’on appelle « le fonds » qui, en fait, est le fonds de commerce. Pour les murs c’est simple, il s’agit de la partie de l’immeuble qui abrite la partie du fonds de commerce. Voyons un peu ce qu’est réellement un fonds de commerce.
Un fonds de commerce est effectivement l’activité commerciale proprement dite, soit l’exploitation du commerce quel qu’il soit, incluant tout ce qui a été nécessaire à ce commerce pour qu’il ait pu, ou qu’il puisse exister. Par exemple, un fonds de commerce de restaurant contiendra normalement tout l’inventaire du restaurant (mobilier, tables, chaises, bar, décoration, installation des cuisines etc.. ). Un fonds de commerce sera évalué en fonction de cet inventaire, des stocks restant (inventaire des marchandises) et surtout en fonction du résultat comptable des 3 derniers années d’exercice (bénéfice ou perte). On prend également en compte le loyer qui s’applique aux murs. La location des murs étant un point très important, tant pour le coté financier de la chose mais surtout pour le type et l’objet du bail qui y est rattaché. En l’occurrence, il est nécessaire que ce bail soit absolument approprié à l’activité envisagée et ensuite que la forme juridique corresponde. Il est vrai que dans certains exemples l’activité prévue au départ dans le bail s’est vu transformée au fil des années et en fait, ne correspond plus aujourd’hui à l’objet du bail réalisé à l’époque. Par exemple, une boucherie qui, au fil des années, s’est transformé en traiteur ou un restaurant standard qui s’est transformé en « plats à emporter » ou vice versa. En résumé un bail commercial lié à un fonds de commerce est le premier élément qu’il faudra consulter. A ce sujet n’hésitez pas à consulter un professionnel en la matière.
Il existe aussi en France la notion de « pas de porte » qui, en résumé » consiste en la vente d’un emplacement spécifique qui ne profite pas d’un fonds de commerce. Exemple : le local bien situé qui était un cabinet d’assurances et qui deviendra un magasin de souvenirs .. Dans ce cas il sera plutôt question d’un « pas de porte » puisque l’on achètera un emplacement et dont le bail est généralement refait selon l’activité qui y sera créée. |
