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------------------------------ ACHAT ET VENTE D'UN BIEN ------------------------------

LE DROIT DE PRÉEMPTION :

Le droit de préemption est le droit légalement reconnu à certaines personnes, d'acquérir, par préférence à tout autre acheteur, un bien vendu.
Nous vous proposons de faire un rapide inventaire des droits de préemption consacrés par la loi.

Il convient de distinguer les droits profitant aux organismes publics et les droits profitant aux particuliers.

Concernant les droits bénéficiant aux organismes public, on trouve:
en premier lieu, le droit de préemption urbain.
En effet, les communes dotées d'un plan d'occupation des sols (POS) peuvent instituer un droit de préemption dans le cadre des actions ou opérations d'aménagement menées dans l'intérêt général et qui ont des objets déterminés par la loi (article L 300-1 du code de l'urbanisme).

o Ensuite, il existe le droit de préemption institué dans les zones d'aménagement différé (ZAD) : le bénéficiaire de ce droit est désigné dans l'acte créant la ZAD.
Il répond aux mêmes finalités que le droit de préemption urbain.

o Il existe également un droit de préemption pour les espaces naturels sensibles. Le conseil général peut créer des zones de préemption à l'intérieur des espaces naturels sensibles pour "préserver la qualité des sites, des paysages et des milieux naturels". Ce droit est institué au profit du département.

o Enfin, on trouve le droit de préemption des SAFER (société d'aménagement foncier et rural).
Ces sociétés bénéficient d'un droit de préemption en cas d'aliénation portant sur un fonds agricole. Cependant, il est des cas où ce droit est écarté.

Concernant les droits de préemption bénéficiant aux particuliers, on en compte trois:
o le droit de préemption de l'exploitant agricole:
le locataire d'un bien rural, que le propriétaire désire aliéner, bénéficie du droit de préemption, sous réserve de la réunion de plusieurs conditions.

o les droits de préemption du locataire:
l'un résulte de la loi du 31 décembre 1975 : il s'agit du droit de préemption lors de la première vente d'un local consécutive à la division d'un immeuble par appartement.
L'autre résulte de la loi du 6 juillet 1989 qui reconnaît au locataire, dans le cas du congé donné par le propriétaire pour vendre, le droit de se rendre acquéreur du bien mis en vente par priorité à tout autre acquéreur.

o Enfin, l'article 815-14 du code civil accorde un droit de préemption au coïndivisaire.

La vente d'un bien en méconnaissance d'un de ces droits peut être déclarée nulle.
Il est donc important d'étudier la situation avant la mise en vente de votre bien immobilier, ou avant l'acquisition d'un immeuble.

Le mécanisme de purge d'un droit de préemption:
La première phase de la purge réside dans la déclaration d'intention d'aliéner ou DIA (vente).
Elle est adressée au titulaire du droit de préemption et, ayant la nature d'une offre de vente, elle doit préciser les conditions exactes de la vente projetée, et spécialement le prix.
Dans certains cas, d'autres indications de nature à informer le titulaire du droit de préemption de l'étendue de ses droits, doivent être portées à peine de nullité.

A compter de la notification de la déclaration préalable au titulaire du droit de préemption, par lettre recommandée avec accusé réception ou par acte d'huissier, selon les cas, ce dernier dispose d'un délai, variant selon le droit de préemption en question, pour faire connaître sa décision.

A l'expiration de ce délai, le silence gardé par le bénéficiaire vaut renonciation à l'exercice de son droit et l'immeuble redevient libre à la vente.

A l'inverse, s'il accepte l'offre, la vente est considérée comme parfaite.
Elle est donc réalisée à son profit, à condition que l'acte soit réalisé dans le délai prévu par la loi (généralement deux mois).
Si l'acte n'est pas intervenu dans ce délai, l'acceptation est regardée comme nulle et l'immeuble devient librement aliénable.

Il convient de préciser que le titulaire du droit de préemption a la possibilité de discuter le prix auquel prétend le vendeur. Cette possibilité n'est, cependant, pas reconnue au locataire.

Pour illustrer ces propos, nous pouvons prendre l'exemple du droit de préemption reconnu au locataire par la loi du 6 juillet 1989.
Ainsi, si vous désirez vendre un appartement actuellement loué, il convient de délivrer un congé pour vente à votre locataire en prenant garde d'indiquer les conditions de la vente projetée (notamment le prix) et de reproduire les cinq premiers alinéas de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989.
A compter de la notification du congé, par lettre recommandée ou acte d'huissier, le locataire a deux mois pour faire connaître sa décision.
Si le locataire ne désire pas acquérir ou garde le silence, il sera déchu de son droit d'occupation à l'expiration du délai de préavis.
Dans le cas contraire, s'il accepte l'offre, la vente devra être réalisée dans un délai de deux mois ou quatre mois si le locataire recours à un prêt.
A défaut, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de tout droit d'occupation.

Il ne s'agit là que d'un exposé succinct de la purge des droits de préemption.

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