| ------------------------------ ACHAT ET VENTE D'UN BIEN ------------------------------ |
| L' ACTE DE VENTE EN FRANCE : |
La vente a pour objet de transférer la propriété d'un bien d'un vendeur à un acquéreur.
Ce transfert de propriété s'opère de plein droit lors de la signature de l'acte de vente.
Quant au paiement du prix, il s'effectue en principe à l'étude du notaire rédacteur, transitant ainsi par la comptabilité de ce dernier, sur un compte bloqué, ouvert au nom du client.
Pour que la vente soit opposable aux tiers, elle doit avoir été inscrite à la conservation des hypothèques (appelée dans certains pays : le registre foncier).
Or, une telle inscription n'est possible que si le contrat a été constaté par un acte authentique.
L'acte authentique est "celui qui a été reçu par officiers publics ayant le droit d'instrumenter dans le lieu où l'acte a été rédigé, et avec les solennités requises" (article 1317 du code civil).
L'acte authentique présente plusieurs avantages : il a date certaine, il bénéficie d'une force probante maximale puisqu'il fait foi jusqu'à inscription de faux. Enfin, il est exécutoire de plein droit.
Ceci signifie que pour obtenir l'exécution du contrat, une décision de justice ne sera pas nécessaire.
Les notaires disposant d'un monopole pour recevoir les actes authentiques, nous vous proposons d'examiner le rôle de ce dernier et ses responsabilités dans la rédaction de l'acte de vente.
Le notaire en France a un double devoir:
un devoir d'authentification des actes et un devoir de conseil.
S'agissant du devoir d'authentification des actes, il doit respecter les conditions qui confèreront à la vente sa force probante et sa force exécutoire.
A cet effet, outre les règles de compétence personnelle et territoriale à respecter, le notaire devra procéder à la vérification de tous les éléments permettant d'établir l'exactitude et d'assurer l'efficacité d'un tel acte.
Il devra vérifier plusieurs éléments et notamment:
o l'identité des parties, leur capacité et leur pouvoir (déterminé notamment en fonction du régime matrimonial ou statutaire),
o l'origine de propriété,
o la désignation de l'immeuble (extrait cadastral, un état hors formalité - document obligatoire car il permet de savoir si le vendeur est effectivement propriétaire du bien et s'il existe des hypothèques (ex : prêts bancaire), sûretés ou garanties (ex : nantissement …) sur l'immeuble.
o la situation de l'immeuble au regard de l'urbanisme (commune) - demande d'une note de renseignements d'urbanisme ou, parfois, un certificat d'urbanisme.
Dans le prolongement de ce devoir d'authentification, d'autres incombent au notaire.
C'est ainsi qu'il doit accomplir la formalité de l'enregistrement et publier la vente à la conservation des hypothèques.
Il doit également procéder par exemple à l'inscription du privilège dont bénéficie le vendeur de l'immeuble pour le paiement du prix, ou encore notifier la vente aux titulaires d'un droit de préemption ou bien même notifier, la cession d'un lot de copropriété au syndic.
Outre ce devoir d'authentification, le notaire a un devoir de conseil.
En effet, il ne doit pas simplement consigner la volonté des parties. Il doit également les aider à formuler leur volonté, choisir les options de leur convention en leur apportant tous les éclaircissements nécessaires sur leurs conséquences juridiques, fiscales et sociales.
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