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------------------------------ FISCALITE IMMOBILIERE ------------------------------

LE REGIME DES PLUS-VALUES IMMOBILIERES

Le régime des plus-values immobilières a été réformé en profondeur par la loi de Finances pour 2004:

a. Définition du C.G.I. (art. 150 V) :
La plus ou moins-value brute réalisée lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition par le cédant.

Le régime des plus-values s’applique aux cessions à titre onéreux de biens immobiliers, bâtis ou non bâtis, et de droits relatifs à ces biens (usufruit, nue-propriété, …).

b. Principales exonérations :

-Résidence principale : sont totalement exonérées les plus-values réalisées lors de la cession de la résidence principale du cédant.
Rappel : la résidence principale se définit comme le logement où résident habituellement les membres du foyer fiscal et où se situe le centre de leurs intérêts professionnels et matériels.

-Habitation en France de certains non-résidents : la loi de finances étend l’exonération aux personnes physiques, non résidentes en France, ressortissantes d’un Etat membre de la Communauté européenne, à condition toutefois que le cédant ait fixé son domicile fiscal en France pendant au moins deux ans à un moment quelconque antérieurement à la cession.

-Dépendances : l’exonération est étendue aux dépendances immédiates et nécessaires des biens objets de la vente, à la condition toutefois que leur cession intervienne simultanément avec l’immeuble dont elles dépendent.

-Expropriations : échappent également à toute imposition les immeubles pour lesquels une déclaration d’utilité publique a été prononcée en vue d’une expropriation (à condition toutefois que l’indemnité d’expropriation soit intégralement réemployée dans les 12 mois à l’acquisition, la construction, la reconstruction ou l’agrandissement d’un ou plusieurs immeubles).

-Echanges dans le cadre d’un remembrement : les échanges de biens et droits immobiliers dans le cadre de remembrement sont exonérés mais pas de façon définitive, puisque, en cas de vente de biens reçus à cette occasion, la plus-value sera calculée.

-Cessions n’excédant pas 15 000 € : sont exonérées les plus-values immobilières réalisées à l’occasion de la cession de biens dont le prix de cession est inférieur ou égal à 15 000 €.

-Exonération tenant à la qualité du cédant : sont exonérées les plus-values réalisées par les personnes titulaires de pension vieillesse ou de la carte d’invalidité. Ces personnes ne peuvent toutefois être exonérées que si elles remplissent les conditions suivantes au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la cession :
.leur revenu fiscal de référence n’a pas excédé les seuils fixés pour l’exonération de taxe foncière ou de taxe d’habitation de l’habitation principale (revenus pour 2002 n’excédant pas la somme de 7 046 € pour la 1ère part de quotient familial, majoré de 1 882 € pour chaque demi-part supplémentaire).
.elles n’étaient pas passibles de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF).

-Exonération des biens conservés 15 ans par le cédant : l’article 150 VC du C.G.I. dispose que « la plus-value brute réalisée sur les immeubles est réduite d’un abattement de 10% pour chaque année de détention au-delà de la cinquième », ce qui signifie donc que les plus-values immobilières réalisées à l’expiration d’un délai de 15 ans sont exonérées d’impôt.

c. Calcul de la plus-value :

La plus ou moins-value brute est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition par le cédant.

-Prix de cession : le prix de cession à retenir est le prix réel tel qu’il est stipulé dans l’acte.
-Prix d’acquisition : le prix d’acquisition est défini comme le prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu’il a été stipulé dans l’acte.

*Acquisition à titre gratuit : si le bien cédé a été acquis à titre gratuit, le prix d’acquisition s’entend de sa valeur vénale (=prix auquel un bien peut être vendu d’après l’état du marché) au jour du transfert, diminuée éventuellement de l’abattement de 20% qui a pu être appliqué pour le calcul des droits de succession.
En effet, pour le calcul des droits de succession, la valeur du bien qui constitue, au jour du décès, la résidence principale du défunt est réduite de 20% si, à cette même date, elle est occupée à titre de résidence principale par le conjoint survivant.
*Majorations du prix d’acquisition : le prix est majoré à condition de pouvoir le justifier de toutes les charges et indemnités stipulées au profit du cédant, des frais d’acquisition à titre onéreux sur justificatif, faute de quoi ces frais sont fixés forfaitairement à 7,5% du prix d’acquisition et enfin des frais de voiries réseaux et distribution imposés par les collectivités locales dans le cadre du plan d’occupation des sols ou du plan local d’urbanisme (pour les terrains à bâtir).
*Frais d’acquisition à titre gratuit : outre les frais de notaire, les droits de mutation payés lors de la mutation du bien acquis à titre gratuit pourront être ajoutés à la valeur du bien calculée le jour de son entrée dans le patrimoine du cédant.
*Majorations pour travaux : le prix d’acquisition est majoré du montant des dépenses de construction, reconstruction, agrandissement, rénovation ou amélioration supportées par le vendeur. Mais ces dépenses sont prises en compte si :
◦ les travaux ont été réalisées par une entreprise ;
◦ elles n’ont pas le caractère de dépenses locatives ;
◦ elles n’ont pas déjà été prises en compte pour la détermination de l’IR.
Toutefois, lorsque le cédant, qui vend un bien plus de 5 ans après son acquisition, n’est pas en mesure d’apporter la justification de ces dépenses, une majoration égale à 15% du prix d’acquisition est pratiquée.

d. Modalités d’imposition :

Les plus-values immobilières sont soumises à l’impôt sur le revenu au taux proportionnel et forfaitaire de 16% auquel s’ajoutent, pour les personnes dont le domicile fiscal est situé en France, les prélèvements sociaux additionnels de 10 %. Ce prélèvement est à la charge du cédant, qu’il s’agisse d’une personne physique, d’une société ou d’un groupement (relevant du régime des sociétés de personne).

e. Déclaration de la plus-value et paiement de l’impôt sur le revenu :

Pour les plus-values réalisées à compter de 2004, c’est le notaire qui en principe procédera à la déclaration (déclaration spécifique), déposée à l’occasion de chacune des cessions donnant lieu à imposition. En effet, aucune déclaration n’est à souscrire lorsque la plus-value est exonérée ou ne donne pas lieu à imposition.
La déclaration doit être déposée, en cas de cession d’immeubles, à l’appui de la réquisition de publier ou de la présentation à l’enregistrement à la conservation des hypothèques.
Le prélèvement de 16% sur la plus-value est versé lors du dépôt de la déclaration spécifique. Il doit être payé avant l’exécution de l’enregistrement. A défaut, le dépôt ou la formalité sera en principe refusé.