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------------------------------ ACHAT ET VENTE D'UN BIEN ------------------------------

ACHAT D'UN TERRAIN : LE CERTIFICAT D'URBANISME

Quel est son objet ?

Le certificat d'urbanisme :
o atteste que l'on peut construire sur le terrain choisi ;
o renseigne sur la densité de construction autorisée, c'est-à-dire la surface que la maison peut atteindre compte tenu de l'importance du terrain ;
o indique, si elle existe, le montant de la taxe locale d'équipement (participation aux frais d'aménagement entrepris par la commune, voirie par exemple) ;
o permet de dresser les plans de la maison ;
o notifie l'existence de servitudes, les possibilités de raccordement, les règles relatives à la construction ...

L'obtention préalable d'un tel certificat n'est pas obligatoire, sauf dans le cas de certaines divisions de terrains.

Qu'est-ce que le certificat d'urbanisme?
C'est un acte administratif qui indique les règles d'urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété et le régime des taxes et participations d'urbanisme applicables à un terrain donné ainsi que l'état des équipements publics existants ou prévus. Il est délivré gratuitement à toute personne le demandant.

Il existe deux types de certificat d'urbanisme :
- le certificat de simple information est demandé en l'absence de projet précis pour connaître les règles d'urbanisme applicables. Celui-ci n'indique plus si le terrain est constructible ou non. Le certificat d'urbanisme ordinaire ou simple n'est ni positif ni négatif. Il indique seulement la situation du terrain au regard des dispositions d'urbanisme (notamment l'inclusion du terrain dans une zone de préemption), des limitations administratives au droit de propriété, de l'état des équipements publics existants ou prévus et du régime des taxes et participations d'urbanisme applicables.

- le certificat opérationnel ou détaillé, est demandé pour savoir si une opération peut être réalisée sur le terrain. Il indique, outre les renseignements figurant dans un certificat ordinaire, si le terrain visé peut être utilisé pour une opération déterminée qui a été précisée dans la demande : plan du terrain, note descriptive succincte de l'opération indiquant la destination, la nature et la SHON des bâtiments.
Le certificat d'urbanisme détaillé positif précise les formalités administratives à accomplir préalablement à la réalisation de l'opération ; par exemple, l'obtention d'une autorisation de défrichement ou de l'accord de l'architecte des bâtiments de France.
Lorsque le certificat est négatif, les motifs d'urbanisme qui s'opposent à la réalisation de l'opération doivent être énoncés.

Avant d'acquérir un terrain, il est conseillé de demander un certificat d'urbanisme. Il vous délivre une information claire et objective sur la constructibilité et les droits et obligations attachés à un terrain.
Attention ! le certificat d'urbanisme n'est pas une autorisation, il ne remplace pas le permis de construire. Toutefois, il permet de préfigurer la décision relative à la demande d'autorisation de construire.

Que doit-il indiquer ?
Le certificat d'urbanisme doit indiquer :
- les dispositions d'urbanisme : plan local d'urbanisme, carte communale, règlement général d'urbanisme, loi littoral, montagne ;
- les limitations administratives au droit de propriété : servitudes d'utilité publique, existence d'un droit de préemption ;
- les équipements publics existants ou prévus (eau, électricité, assainissement) désservant le terrain.

Le certificat d'urbanisme doit également indiquer :
- le régime des taxes et participations applicables au terrain ;
- l'indication que le terrain est situé à l'intérieur d'une zone de préemption.
Lorsqu'il s'agit d'un certificat opérationnel, celui-ci doit mentionner que le terrain peut être utilisé pour l'opération décrite dans la demande. En cas de réponse négative, il précise les motifs qui s'opposent au projet.

Réponse à la demande de certificat:
Pour obtenir une réponse positive ou négative sur la constructibilité éventuelle du terrain, vous devez indiquer la destination et la nature des bâtiments projetés, ainsi que la superficie de leurs planchers hors oeuvre.

Comment l'obtenir ?
Vous devez fournir les renseignements utiles (objet de la demande, caractéristiques du terrain, densité de la construction existante.) sur un formulaire unique et y joindre un dossier constitué des documents :
- une notice descriptive du projet précisant la destination, la nature et la superficie hors oeuvre du bâtiment projeté,
- un plan de situation du terrain dans la commune,
- un plan du terrain.

Adressez ou déposez le dossier en quatre exemplaires à la mairie du lieu de situation du terrain.

Délai de réponse :
Quel que soit le certificat, le délai de délivrance du certifiat est de deux mois à compter du dépôt de la demande.
Sa durée de validité est d'un an; si elle est supérieure, sans pouvoir excéder 18 mois, elle est indiquée sur le certificat.

Prolongation du délai de validité :
Le certificat d'urbanisme peut être prorogé par période d'une année tant que les prescriptions d'urbanisme, les servitudes administratives et les taxes et participations applicables au terrain n'ont pas évolué. Vous devez la demander au moins deux mois avant l'expiration du délai de validité.
Les dispositions mentionnées sur le certificat sont garanties pendant toute sa durée.

Garantie des dispositions mentionnées:
Vous pouvez vous prévaloir d'un droit acquis au maintien des règles d'urbanisme mais également du régime des taxes et participations.
Aucune nouvelle participation financière ni nouvelle servitude d'utilité publique ne pourra survenir pendant la validité du certificat.

Où s'adresser pour toute information ?
Pour toute information, adressez-vous à la mairie.
Pour les formalités, adressez vous :
- à la mairie,
- à la direction départementale de l'équipement (DDE).