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------------------------------ ACHAT ET VENTE D'UN BIEN ------------------------------

LE VIAGER

Le code civil fait référence au contrat de rente viagère à l’article 1968, mais la pratique n’utilise ce contrat que comme une forme particulière d’obligation au paiement d’une somme d’argent. La rente consiste, en effet, en un versement périodique d’une somme, appelée arrérage, par un débiteur appelé « débirentier » à un créancier appelé « crédirentier », jusqu’au décès de ce dernier (ou de celui sur la tête de qui la rente est constituée).

Ainsi définie, la rente n’est plus à proprement parler un contrat mais une créance d’un genre particulier qui peut naître de sources diverses (legs, donation, vente, partage, etc.).

Le viager est un contrat de vente affecté par un aléa. En effet, lorsque le prix de l’immeuble est constitué par le versement d’une rente, les parties ignorent au jour du contrat, pendant combien de temps elle sera servie puisque cette durée dépend de la longévité de celui sur la tête duquel la rente est constituée.
Ce prix n’est pas indéterminé puisqu’il est constitué par des versements dont le montant périodique et les modalités sont connus, mais la valeur finale de la contrepartie à l’aliénation de l’immeuble reste incertaine pour les deux contractants. Cette incertitude réciproque donne au contrat un caractère aléatoire qui est à la fois le critère déterminant de sa qualification et la condition essentielle de sa validité.

La vente en viager doit, malgré ses particularités, respecter l’équilibre du contrat. Dans une vente classique, il suppose l’équivalence entre la valeur de l’immeuble et le prix payé. Dans la vente en viager, faute de pouvoir déterminer à l’avance la valeur finale de ce second élément, il faut contrôler l’équivalence des chances de gain et des risques de perte assumés par chaque partie.

La vente en viager est fréquemment utilisé par des propriétaires âgés qui souhaitent transformer leur patrimoine immobilier en des revenus périodiques, à titre de complément de retraite. La technique du viager occupé leur permet, en outre, de continuer à profiter des lieux jusqu’à leur décès, et donc de maintenir leur cadre de vie.

Notions de viager libre ou occupé :
La pratique emploie l’expression de « viager occupé » pour désigner la vente moyennant rente viagère dans laquelle le vendeur se réserve le droit de jouissance des les vendus, sa vie durant.
Dans le cas contraire, l’opération est usuellement qualifiée de « viager libre ».

Cette réserve de droit a notamment des conséquences sur l’évaluation de la contrepartie.

Dans la formation du contrat de vente contre rente viagère, il n’y a pas de forme particulière de l’acte de vente ou de l’avant contrat. Elle est valablement formée par l’accord définitif des contractants sur le bien vendu et sur son prix même si celui-ci est fixé sous forme de rente viagère.

Vérification préalable de la situation des parties :
Qui peut vendre contre rente viagère ?
Tout propriétaire ayant la capacité et le pouvoir de vendre son immeuble peut le céder contre rente viagère. Il peut notamment s’agir d’une personne morale mais la rente doit alors être constituée sur la tête d’un tiers personne physique.

Protection de la partie faible :
Le vendeur d’un immeuble contre rente viagère sera très souvent tenu pour faible en raison du contexte sociologique de l’opération et la rente aura souvent pour lui un caractère alimentaire. C’est pourquoi un soin particulier sera apporté à la fixation de son montant et aux mécanismes de sa révision. La capacité du vendeur, son insanité d’esprit au moment de l’acte et les vices de son consentement, seront appréciés avec d’autant plus d’attention, que la vente, affectée d’un aléa, fait courir un risque patrimonial.

Vente du logement des époux :
Le consentement des deux époux est nécessaire à tout acte de disposition des droits par lesquels le logement de la famille est assuré (article 215 alinéa 3 du Code civil). La vente en viager du logement familial ne déroge pas à cette obligation générale qui s’applique quel que soit le régime matrimonial des époux, et même si l’immeuble est la propriété exclusive de l’un d’eux.

Prix de la vente contre rente viagère :
La vente en viager est une vente dont le prix final est inconnu mais pas indéterminé. En effet, le prix est constitué, en tout ou partie, par une rente dont on ignore pendant combien de temps elle sera servie. L’étendue exacte de la contrepartie que l’acquéreur devra finalement fournir pour la propriété du bien vendu est donc inconnue au jour où les parties s’engagent. Pour autant, le prix est déterminé au sens de l’article 1591 du Code civil puisque les contractants ont fixé son montant et les conditions de son versement.
Cette incertitude (aléa) est une caractéristique essentielle de l’opération.

Valeur de l’immeuble ou des droits vendus :
- Détermination du capital soumis à amortissement :
Le capital à amortir sous forme de rente correspond à la valeur de l’immeuble diminuée, le cas échéant :
- des droits conservés par le vendeur ;
- de la fraction payée sous une autre forme qu’une rente (bouquet par exemple).

- Appréciation indispensable de la valeur de l’immeuble :
Les conditions financières de la vente moyennant rente viagère sont déterminées par l’accord des parties. Toutefois, pour que ce contrat puisse conserver un caractère strictement onéreux, il faut que le montant de la rente soit fixé en considération de la valeur vénale de l’immeuble vendu (ou du droit transmis si l’acquéreur ne recueille pas la pleine propriété).

- Incidence de la réserve d’usufruit ou de droit d’usage par le vendeur :
Parmi tous les éléments qui font la valeur de la chose vendue, la réserve d’un droit d’usufruit ou d’usage par le vendeur revêt une importance particulière. La valeur du droit réservé doit être déduite de celle du bien vendu, pour le calcul du capital soumis à amortissement.

- Incidence de la stipulation d’un « bouquet » :
En pratique, il est fréquent que la vente de l’immeuble ne soit pas entièrement consentie contre une rente viagère mais que le vendeur exige que la contrepartie réclamée à l’acquéreur soit composée :
d’une somme fixe déterminée, versée comptant, couramment appelée « bouquet ».
d’une obligation de faire par l’acquéreur (obligation de prise en charge des gros travaux, etc.)

Durée d’amortissement : espérance de vie d’un individu :
- Notion de constitution d’une rente sur la « tête » d’une personne :
Dire que la rente est constituée sur la « tête »de quelqu’un, c’est affirmer qu’elle sera servie aussi longtemps que cette personne sera en vie. La désignation nominative de cette personne, dans l’acte de vente, est donc indispensable pour déterminer la durée pendant laquelle le versement de la rente sera exigible. Cette détermination doit être faite de manière à préserver l’existence d’un aléa.

Possibilité de constituer la rente sur la tête d’un tiers :
La rente peut être constituée sur la tête d’un tiers qui ne la perçoit pas. L’application la plus courante de cette faculté concerne les ventes effectuées par les personnes morales. En effet, l’aléa qui doit affecter le contrat résulte de l’indétermination de la durée de vie humaine, en conséquence, la rente ne peut être constituée que sur la tête d’une personne physique.

Rente constituée sur plusieurs têtes :
La rente peut être constituée sur la « tête » de plusieurs personnes (article 1972 du Code civil). Tel sera souvent le cas lorsque la vente est consentie par plusieurs vendeurs (époux, coïndivisaires) ou lorsque le vendeur d’un bien propre souhaite qu’à son décès, la rente bénéficie à son conjoint survivant, sa vie durant.
Au décès de chacune des personnes expressément désignées, le montant de la rente peut :
- être réduit proportionnellement (rente « réductible) ;
- demeurer intégralement servie au(x) survivant(s) (rente « réversible).
Il appartient aux parties de choisir entre l’une ou l’autre de ces deux solutions et d’en faire mention dans une clause expresse de l’acte de vente.

Espérance de vie de la personne désignée comme tête :
- Pour assurer l’équilibre des aléas pour chacun des contractants, la durée d’amortissement à prendre en compte pour le calcul de la rente correspond à l’espérance de vie de celui sur la tête duquel cette dernière est constituée.
- Cette espérance de vie est généralement déterminée par référence à des données statistiques établies par des instituts d’études (le plus souvent l’INSEE).Toutefois, chaque fois qu’il y lieu de penser que l’espérance de vie de la personne ne correspond pas à ces données statistiques, elles doivent être écartées au profit d’une estimation propre à l’état de santé particulier de l’individu concerné.
- Ce n’est que dans ces conditions que l’aléa se répartit équitablement sur chacun des contractants :
- L’aléa sera profitable au débirentier si la personne sur la tête de laquelle la rente a été constituée vit moins longtemps que son espérance de vie ;
- Il sera inversement profitable au crédirentier dans le cas de survie au-delà de l’espérance de vie estimée ;
- Il n’y aura ni perte ni gain pour les contractants si la durée de vie effective coïncide avec celle estimée pour le calcul de la rente.

Vérification du caractère aléatoire du contrat :
- L’équilibre des chances de gain ou de perte est une des conditions de validité du contrat. Pour que la vente avec rente viagère conserve son caractère synallagmatique (c’est-à-dire que les prestations à la charge des parties sont réciproques), il faut que chaque contractant supporte de manière équivalente l’aléa de l’opération et qu’ils soient placés dans une égale incertitude quant à leurs chances respectives de gains ou de pertes. Cette réciprocité des aléas cause leurs obligations respectives (article 1104 alinéa 2 du Code civil). Si ce principe d’équivalence n’est pas respectée, le contrat peut être nul pour absence de cause.

Cas d’absence d’aléa :
Le défaut d’aléa peut résulter de bien des déséquilibres dans le contrat mais principalement :
- d’un mauvais calcul de la rente ;
- d’une mauvaise estimation de la durée probable d’amortissement.

Absence d’aléa lié à un mauvais calcul de la rente :
L’absence d’aléa peut résulter d’une mauvaise définition des conditions financières. La vente contre rente viagère peut être privée de son caractère aléatoire si ses conditions financières n’ont pas été correctement déterminées et spécialement en cas de :
- rente trop faible, voire dérisoire ;
- mauvaise estimation du bien cédé.

Absence d’aléa lié à la durée de vie :

-Personne décédée : le contrat de rente viagère ne produit aucun effet si la rente a été créée sur la tête d’une personne qui était déjà morte au jour du contrat (article 1974 du Code civil). La rente étant destinée à être payée pendant la vie d’une personne, si elle est déjà morte, elle ne sera jamais servie. Il manque donc au contrat l’aléa qui cause réciproquement les obligations des parties (ici, le risque de perte pour l’acquéreur.

- Décès entre l’avant contrat et la vente définitive : le contrat ne s’est valablement formé qu’au jour de la réalisation de toutes les conditions suspensives. Il en résulte que, lorsque le décès du crédirentier intervient avant la réalisation de la dernière des conditions suspensives, au jour de formation du contrat manquera un élément essentiel : un objet à l’obligation de l’acquéreur et donc , une cause à l’obligation du vendeur. Le contrat n’est pas nul au moment où il a été conclu mai caduc au moment où il est réputé s’être formé.

- Personne décédée dans les 20 jours du contrat : Le contrat de rente de viagère ne produit aucun effet lorsque la personne sur la tête de qui la rente est créée décède, dans les 20 jours de la date du contrat, de la maladie dont elle était alors atteinte (article 1975 du Code civil). L’absence d’aléa est donc présumée et la nullité du contrat est prononcée si trois conditions sont réunies :
- le vendeur (si la rente est constituée sur sa tête, la personne désignée dans le cas contraire) était atteint d’une maladie au jour de l’acte ;
- il est décédé dans les 20 jours de la date du contrat ;
- son décès est dû à la maladie dont il souffrait (lien de causalité).
Il n’y a pas lieu de distinguer suivant que les parties avaient ou non conscience de ce que la personne était condamnée à mourir de son mal.
La nullité édictée par l’article 1975 du Code civil est d’ordre public et les parties ne peuvent pas y déroger conventionnellement.

Sanction de l’absence d’aléa :
- L’absence d’aléa, quelle que soit sa cause, est sanctionnée par la nullité de la vente ou sa rescision. La jurisprudence a parfois assimilé la rente trop faible voire dérisoire à un vil prix et annulé les contrats pour défaut de prix réel et sérieux.

- Le déséquilibre, qu’il soit voulu ou non par l’une des parties, rompt l’équilibre des aléas que l’article 1104 alinéa 2 du Code civil décrit comme le critère du contrat aléatoire. Une vente contre rente viagère qui serait faite de telle sorte que l’un des contractants ne risque aucune perte et l’autre ne peut espérer, au mieux, que recueillir l’exacte contrepartie de ce qu’il aura donné, ne peut donc être qualifié d’aléatoire : elle pourra alors être rescindée pour lésion.

- Mais au-delà de ces distinction, la rupture de l’équilibre des aléas, quelle que soit sa source, aboutit toujours à priver de cause l’obligation de l’un des contractants. C’est pourquoi, ce qui menace un acte déséquilibré, est toujours la nullité pour absence d’aléa, même lorsque les disproportions constatées n’atteignent pas le seuil de la lésion rescindable.