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------------------------------ L'IMMEUBLE - droits et obligations ------------------------------

LA CADASTRE

Les origines du cadastre
La loi du 15 septembre 1807 prescrit la confection du cadastre dit "Napoléonien" sur l’ensemble du territoire. Le cadastre napoléonien devient vite obsolète faute de conservation. C’est seulement à partir du décret du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière que le plan cadastral sera régulièrement conservé.

La finalité du cadastre
Dès 1802, la finalité du cadastre est essentiellement fiscale, et le plan cadastral n’est qu’un support permettant de calculer l’impôt.
La procédure même de l’établissement du plan cadastral n’impose pas le principe du contradictoire, et nombreux sont les propriétaires qui ne vont pas voir en mairie, après l’établissement du plan, si celui-ci correspond bien à leur propriété, ce qui sera source de nombreuses imprécisions ou erreurs tant sur l’identité du véritable propriétaire que sur la consistance de la propriété.

Le rôle actuel du cadastre dans des mutations foncières
C’est le décret n° 55.22 du 4 janvier 1955, portant réforme de la publicité foncière qui édicte ce principe et en particulier l’article 7 de ce décret qui dispose :
"Tout acte ou décision judiciaire sujet à publicité dans un bureau des Hypothèques doit indiquer pour chacun des immeubles qu’il concerne la nature, la situation, la contenance, la désignation cadastrale (section, numéro du plan et lieu-dit)…"

La valeur du cadastre
Pour se convaincre de la valeur du cadastre, il suffit de se reporter tout simplement à ce qu’en pense son ministère de tutelle, en l’occurrence le Ministère des Finances.
- Réponse Ministérielle lors d’un débat à l’Assemblée Nationale en mai 1976 :
"La documentation cadastrale ne représente graphiquement que la propriété apparente, car l’Administration ne peut donner l’assurance formelle que les limites figurant sur le plan cadastral correspondent véritablement au droit de propriété"

- Réponse Ministérielle lors d’un débat au sénat le 24 août 1979 :
"Les opérations de rénovation du cadastre effectuées en application de la loi du 16 avril 1930 et du décret du 30 avril 1955 n’ont pas pour objet de donner un fondement juridique aux droits réels dont se prévalent les personnes physiques ou morales, mais d’assurer, à des fins fiscales notamment, la délimitation physique des immeubles ainsi que leur identification et celle de leur propriétaire apparent. C’est la raison pour laquelle la délimitation des biens n’est effectuée pour l’établissement ou la rénovation du cadastre que d’après la jouissance ou la possession apparente"

- Réponse de la Direction générale des Impôts (D.G.I.) sur la responsabilité de l’État du 30 août 1974 :
"La responsabilité de l’État dans un éventuel préjudice subi du fait de cette contenance inexacte ne saurait cependant être engagée pour autant. Le cadastre, document principalement à usage fiscal, ne confère pas un droit de propriété et les énonciations qu’il procure aux usagers constituent pour eux de simples renseignements qu’ils leur appartient de vérifier s’ils entendent en faire un élément essentiel de leur décision".

La force probante du cadastre
La documentation cadastrale reste pourtant nécessaire et d’une utilisation quotidienne dans la délimitation et le bornage. Elle est même indispensable ne serait ce que pour identifier la ou les parcelles concernées. Mais son intérêt ne se limite pas à cette identification. Le plan cadastral, napoléonien ou rénové, reste la photographie d’un état des lieux à un moment donné. On retrouve, sur le vieux plan cadastral en particulier, des indications concernant les natures de culture, ce qui peut être très important pour savoir par l’application des coutumes locales à qui appartient telle ou telle limite naturelle.
Enfin, on retrouve sur le plan des signes d’appartenance de clôtures ou de haies à l’un ou l’autre de deux fonds limitrophes, des indications sur la mitoyenneté des murs et bien d’autres éléments. Tous ces éléments, même s’ils ne constituent pas des preuves formelles sont des présomptions que l’on doit rapprocher des autres documents à analyser, et des dires des parties.

La valeur que lui attribuent les tribunaux
- En règle générale la jurisprudence ne reconnaît à la désignation cadastrale que la valeur de "simples présomptions" CA Rouen, 1° Ch. Civ.6 janvier 1987 – CA Paris, 8° Ch. 19 avril 1989).
CA. Rouen 1re civ. 23 janv. 1991 :
"Le plan cadastral est un document fiscal, dépourvu à lui seul de force probante quant à la délimitation des propriétés… "
Parfois la jurisprudence est encore plus sévère : CA Bourges, 28 janv. 1997 :
"Ainsi, le fait que le plan cadastral ait été établi au vu des plans cadastraux précédemment dressés sans délimitation contradictoire et par des personnes aux compétences techniques insuffisantes, de sorte que les renseignements figurant sur le plan cadastral revêtent un caractère éminemment incertain, rend ledit plan non fiable et non utilisable"

- Le cadastre s’efface devant les titres, les limites naturelles ou la possession
Cass. 3° Civ. 7 novembre 1992 :
"Les juges du fond qui, pour fixer la ligne divisoire, retiennent, par une interprétation souveraine de la valeur des documents produits, les seules énonciations d’un acte notarié, écartent nécessairement les indications cadastrales qui ne constituent que de simples présomptions."
CA. Caen, 25 juin 1996 :
"Il convient de rappeler qu’un plan cadastral ne constituant qu’une présomption de délimitation de propriété, il y a lieu de rechercher au-delà de celle-ci, les limites naturelles pouvant délimiter deux fonds contigus."
CA Bourges, 28 janvier 1997 :
"En effet, dans le silence des titres de propriété et l’imprécision des documents cadastraux, la ligne divisoire entre deux fonds est fixée à bon droit au vu des traces de possession."

- Mais dans des circonstances particulières, le cadastre est utile à la définition des limites :
C’est par exemple le cas du cadastre alsacien qui a fait l’objet d’un soin plus particulier au niveau de la délimitation préalable : C. A Colmar 5 mars 1990 :
"Doivent être retenus, en l’absence de titre, les documents cadastraux, même de valeur très relative, fixant les contenances, dans la mesure où celles-ci ont été facilement acceptées depuis des temps immémoriaux par l’ensemble des propriétaires, lesquels, de surcroît n’ont pas réagi lors de la réfection du cadastre".
Enfin l’ancien cadastre peut être retenu de préférence au nouveau cadastre :
Cass. Civ. 3ème 20 déc. 1982 :
"Relevant exactement que les énonciations du cadastre rénové ont valeur de simples présomptions, un arrêt peut décider que la limite séparative de deux fonds sera fixée, en vue du bornage, conformément aux indications de l’ancien cadastre".
La documentation cadastrale
Le cadastre, véritable "état civil de la propriété", comprend trois sortes de documents :
- le plan cadastral, qui est la représentation graphique du territoire de la commune dans tous les détails de son morcellement, soit en propriétés, soit en cultures. Il est formé :
* d'un tableau d'assemblage, plan à petite échelle représentant l'ensemble du territoire communal et indiquant sa division en sections et, le cas échéant, la division des sections en feuilles (première feuille, deuxième feuille, etc).
* de feuilles parcellaires représentant chacune une portion (section ou fraction de section) du territoire communal.

- les états de section, constituant la légende du plan et présentant, pour chacune des parcelles rangées dans l'ordre numérique, sa contenance, son lieu-dit ainsi que l'indication de son propriétaire.

- les matrices cadastrales, qui rassemblent au nom de chacun des propriétaires fonciers de la commune les diverses propriétés qu'il possède sur le territoire communal.
De façon générale, tous ces documents sont établis en double exemplaire. Le premier exemplaire ou minute reste le plus souvent déposé au Service du Cadastre. Le deuxième, qui en est la copie, est déposé à la mairie de la commune.

Le document d'arpentage
C’est le document servant à assurer, d'une part, l'identification des nouvelles parcelles issues d'une division, d'autre part, la mise à jour du plan cadastral. Le document d'arpentage est une reproduction, pour la zone intéressée, du plan cadastral, sur lequel les limites nouvelles sont reportées (telles qu'elles résultent de l'accord intervenu entre les parties) et les cotes de mesurage nécessaires à la mise en place de ces limites par rapport aux éléments voisins inchangés. L'établissement des documents d'arpentage est à la charge des demandeurs, et confié obligatoirement à des géomètres-experts agréés par l'administration.
Document Modificatif du Parcellaire Cadastral (D.M.P.C.).
Selon la nouvelle terminologie adoptée par le cadastre en 1985, la locution "document modificatif du parcellaire cadastral" se substitue à l'expression "document d'arpentage".