| ------------------------------ LA COPROPRIETE ------------------------------ |
| REGLES DE REPARTITION DES CHARGES ENTRE VENDEUR ET ACQUEREUR D'UN LOT DE COPROPRIETE |
La commission relative à la copropriété précise les règles relatives au paiement des créances dues au syndicat lors de la vente d'un lot de copropriété.
Le décret n°2004-479 du 27 mai 2004, reprenant en partie les solutions jurisprudentielles préexistantes, a introduit un nouvel article 6-2 dans le décret du 17 mars 1967, donnant ainsi des règles claires de répartition des charges et provisions entre vendeur et acquéreur d’un lot de copropriété. La commission relative à la copropriété commente cette nouvelle disposition et en rappelle quelques-unes des modalités d’application.
- Détermination de la qualité de copropriétaire :
La qualité de débiteur des charges étant liée à celle de copropriétaire, il convient de déterminer qui, du vendeur ou de l’acquéreur, est considéré par le syndicat comme copropriétaire. C’est l’article 6 du décret du 17 mars 1967 qui donne la solution : le syndicat ne prend en considération un changement de propriétaire qu’à compter de la réception par le syndic de la notification du transfert de propriété, effectuée par le notaire, l’avocat ou l’avoué. Dans ses rapports avec le syndicat, le vendeur est donc débiteur des charges jusqu’à cette notification (les parties peuvent cependant régir leurs rapports entre elles différemment), la date de signature de l’acte de vente et de sa publication important peu. La commission rappelle donc que l’article 6-2 ne peut être appliqué « qu’à la lumière » de l’article 6.
- Application dans le temps des dispositions nouvelles :
L’article 6-2 étant applicable depuis le 1er septembre 2004, il peut se poser des problèmes d’application dans le temps lorsque la vente a eu lieu à une date proche de l’entrée en vigueur des nouvelles dispositions. Plusieurs situations peuvent se présenter :
- Si le syndic a reçu la notification avant le 1er septembre 2004, les anciennes règles s’appliquent ;
- Si la vente définitive a été conclue avant le 1er septembre 2004 mais que le syndic n’a reçu la notification qu’après cette date, les nouvelles dispositions régissent les rapports entre le syndicat et les parties tandis que les anciennes s’appliquent entre le vendeur et l’acquéreur (sauf convention contraire).
- Informations à recueillir dès l'avant-contrat :
Il est rappelé aux rédacteurs des avant-contrats de vente qu’ils sont tenus d’attirer l’attention des parties sur la nature de leurs engagements, particulièrement sur les charges qui leur incomberont définitivement. La commission recommande également aux parties que, dès l’avant-contrat, elles règlent la question du relevé des compteurs afférents à certains services collectifs dont bénéficie le lot.
- Tenue des comptes du syndicat :
L’entrée en vigueur de l’article 6-2 et du mode de répartition qu’il institue a pour conséquence d’interdire au syndic de conserver des fonds appartenant au vendeur après réception de la notification de l’article 6. Le syndic ne peut plus attendre la clôture des comptes pour solder le compte du vendeur, mais doit régler immédiatement les comptes entre les parties. Il ne sera cependant pas démuni puisque les avances seront reconstituées par l’acquéreur (Décret n° 67-223, 17 mars 1967, article 5, 3°). Cette solution a l’avantage d’éviter au syndic d’engager des frais de recherche du vendeur à la fin de l’exercice pour lui réclamer le solde manquant.
Enfin, la possibilité d’avoir recours à des comptes d’attente vendeur est supprimée. Le trop ou moins perçu étant porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire au moment de l’approbation des comptes (Décret n° 67-223, 17 mars 1967, article 6-2, 3°), le vendeur ne pourra plus réclamer au syndic un remboursement prorata temporis de sa part de budget prévisionnel correspondant à la période postérieure à la vente.
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