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------------------------------ ACHAT ET VENTE D'UN BIEN ------------------------------

LA VENTE EN L'ETAT FUTUR D'ACHEVEMENT :

La vente en l’état futur d’achèvement est le contrat qui permet d’acquérir un bien immobilier alors que sa construction n’est pas encore terminée voire pas encore commencée. La vente d’un immeuble à construire implique donc que le contrat intervienne avant toute édification ou en cours de construction.

Le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur des droits sur le terrain et la propriété des constructions existantes. Au fur et à mesure de leur exécution, l’acquéreur devient propriétaire des nouvelles constructions et doit en payer le prix en tenant compte d’un échéancier.
Le vendeur conserve les pouvoirs du maître de l’ouvrage pendant toute la durée des travaux. L’acquéreur n’intervient pas dans le déroulement du chantier.

La V.E.F.A. est régie par la loi n° 67-3 du 03 janvier 1967 et par son décret d’application du 22 décembre 1967. Ces règles sont nées du souci d’assurer une juste protection de l’acquéreur. Plusieurs fois modifiées, notamment pour tenir compte des évolutions du droit de la consommation, elles sont aujourd’hui codifiées (Code civil, Code de la construction et de l’habitation).

La loi prévoit un mécanisme qui s’échelonne dans le temps : la V.E.F.A. connaît un contrat préliminaire et un contrat définitif.

I – La signature d’un contrat préliminaire : le contrat de réservation

Le contrat de réservation constitue, pour le vendeur, l’engagement de réserver un logement à l’acquéreur, qui, en contrepartie doit effectuer un dépôt de garantie. Toute autre forme d’avant-contrat est interdite (ex : promesse, compromis).

Depuis le 1er juin 2001, le contrat de réservation doit être notifié à l’éventuel acquéreur par courrier recommandé avec demande d’avis de réception. L’acquéreur a sept jours pour se rétracter à compter du lendemain de la première présentation de la lettre.

S’il se rétracte, l’éventuel acquéreur sera remboursé de la totalité de son dépôt de garantie dans un délai de trois mois à compter de la demande de remboursement.

Le contrat de réservation doit comprendre certaines clauses obligatoires :
•   une description détaillée du futur logement (nombre de pièces …),
•   la surface habitable approximative,
•   le nombre de pièces principales,
•   l'énumération des pièces de service, dépendances et dégagements,
•   la qualité de la construction, au moyen d'une note technique sommaire annexée au contrat établissant la nature et la qualité des matériaux et des éléments d'équipement, et indiquant, le cas échéant, les équipements collectifs qui présentent une utilité pour la partie d'immeuble vendue ;
•   le prix prévisionnel de vente et, le cas échéant, ses modalités de révision ;
•   la date de signature de l’acte de vente définitif,
•   le délai prévisionnel d’exécution des travaux,
•   le dépôt de garantie.

Le versement du dépôt de garanti est soumis à une réglementation très stricte :
Lors de la signature du contrat de réservation, le vendeur demande au candidat acquéreur le versement d'un dépôt de garantie de 5% au maximum du prix prévisionnel de vente si le contrat de vente définitif doit être signé dans un délai d'un an et il est plafonné à 2% au maximum du prix de vente, si le délai est de 1 à 2 ans.
Dans le cas où le délai prévu pour la vente définitive est supérieur à 2 ans, aucun dépôt de garantie ne peut être demandé.
Versé sur un compte spécial ouvert au nom du candidat acquéreur dans un établissement de crédit ou chez un notaire, le dépôt de garantie ne peut pas être utilisé par le vendeur avant la signature du contrat de vente définitif.

Les conditions de remboursement du dépôt de garantie en cas de renonciation des parties à signer l’acte de vente :
Les motifs que le candidat acquéreur peut invoquer pour se rétracter sans pénalité sont prévus par la loi. Il en est ainsi lorsque le vendeur ne respecte pas la date prévue pour la signature du contrat de vente définitif ou lorsque le prix de vente est supérieur d'au moins 5% au prix prévisionnel, éventuellement révisé selon les dispositions prévues au contrat préliminaire.
Il en est de même si les crédits ne sont pas obtenus ou si le montant des prêts que le vendeur s'est engagé à obtenir pour le compte de l'acquéreur est inférieur de 10% à ce qui était prévu dans le contrat de réservation.
Et enfin, dernière cause de rétractation prévue, lorsque le logement décrit dans le contrat de vente ne correspond pas aux énonciations du contrat de réservation entraînant une réduction de la valeur de plus de 10% du logement. Cette même règle vaut également si l'un des équipement promis n'est pas réalisé.
En pratique, le candidat qui renonce à l'achat d'un logement pour un motif légal ou contractuel doit adresser en recommandé sa demande de remboursement au vendeur et à l'organisme auprès duquel le dépôt a été effectué. Le remboursement intégral doit dès lors intervenir dans un délai maximum de 3 mois à compter de la date de la demande de remboursement. A défaut de renonciation, la vente définitive peut intervenir.

II – Le contrat de vente définitif en l'état futur d'achèvement

Comme il est d'usage réglementaire, le contrat définitif de vente est signé devant un notaire. Il doit préalablement être remis au candidat acquéreur au moins un mois avant la signature. Ce délai permet d'en vérifier la conformité avec le contrat de réservation et de passer à l'étape ultime de la signature du contrat de vente en l'état futur d'achèvement.

La signature du contrat de vente en l'état futur d'achèvement implique la conséquence suivante : l'acquéreur devient propriétaire du sol et des constructions déjà édifiées par le promoteur et s'engage à payer le prix au fur et à mesure de l'avancement des travaux. En conséquence, il doit assumer tous les risques qui pèsent sur tout propriétaire au fur et à mesure de l'édification de son logement, ce qui impose la souscription d'une assurance incendie et responsabilité civile dès la signature du contrat de vente. Le vendeur, quant à lui, reste maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux. Il continue donc de diriger les opérations de construction et gère les relations avec les architectes et les entreprises.

Certaines clause obligatoires doivent figurer dans le contrat de vente en l'état futur d'achèvement. A défaut, l'acquéreur peut en demander l'annulation en justice avant l'achèvement des travaux.

Ainsi, lorsque le contrat de vente indique que le prix doit être payé à l'aide d'un prêt, une condition suspensive d'obtention de prêt(s) doit être prévue. Rappelons l'importance de cette clause qui permet, lorsque l'acquéreur n'obtient pas son crédit, que toute les sommes versées d'avance lui soient intégralement remboursées sans retenue ni indemnité. Ajoutons que dans l'hypothèse ou l'acquéreur n'envisage pas de recourir à un prêt, il doit rédiger, de sa propre main, une clause selon laquelle il reconnaît avoir été informé que s'il recourt néanmoins à un prêt, il ne pourra se prévaloir de la loi sur le crédit immobilier. A défaut de cette indication, le contrat est considéré comme conclu sous la condition suspensive de l'obtention des prêts.

De même, le contrat doit mentionner :
•   la description de l’immeuble ou partie de l’immeuble vendu : le contrat de vente définitif doit contenir une description exacte et détaillée du logement. Ainsi, le plan, le nombre et la surface des pièces, les éléments d'équipements individuels, la nature et la qualité des matériaux du logement doivent être précisés en annexes du contrat dans un devis descriptif. La nature, le mode d'exécution des ouvrages ainsi que les caractéristiques techniques des équipements utilisés doivent figurer dans une notice descriptive conforme à un modèle type agréé par arrêté ministériel.

•   le prix et les modalités de paiement du prix : Le contrat de vente en l'état futur d'achèvement implique que l'acquéreur doive payer le prix à mesure de l'avancement des travaux. Ainsi, dès la signature du contrat de vente, l'acquéreur verse une partie du prix représentant ses droits sur le sol et sur les constructions éventuellement déjà existantes. Ensuite, les paiements ultérieurs interviennent en fonction de l'état d'avancement de la construction. Soit 35 % à l'achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d'eau (installation de la toiture), 95 % à l'achèvement de l'immeuble. Le solde de 5 % est payable lors de la remise des clés, sauf si des réserves justifiées sont émises lors de la livraison. Ajoutons que lorsque la vente est conclue sous conditions suspensives, aucun versement ne peut être réclamé tant que celles-ci ne sont pas réalisées. Cela dit, l'engagement du candidat acquéreur est bien réel et des pénalités sont prévues à l'encontre du vendeur qui ne respecterait pas l'échelonnement des paiements. Elles ne peuvent dépasser 1% du montant à verser par mois de retard et si le vendeur met l'acquéreur en demeure d'effectuer les versements prévus au contrat, celui-ci doit régulariser dans le mois pour éviter la résiliation du contrat. En cas de difficultés de paiement, l'acquéreur peut cependant saisir le juge pour tenter d'obtenir des délais de paiement.

•   le délai de livraison : pour éviter tout risque de contestation, il est préférable que le contrat indique une date de livraison plutôt qu'un délai de livraison. La clause de pénalité à la charge du vendeur en cas de retard dans le délai de livraison ayant dans ce cas de bien meilleure chance d'être efficace.

•   les caractéristiques techniques de l’immeuble vendu : lorsque le logement fait partie d'un immeuble ou d'un ensemble d'immeubles, le contrat de vente doit préciser la situation exacte du logement dans l'immeuble ou l'ensemble d'immeubles, la liste détaillée des équipements collectifs ainsi que leurs conditions d'utilisation.
Doivent également être annexées au contrat ou figurer dans un document consultable chez le notaire, les indications utiles relatives à la consistance et aux caractéristiques techniques de l'immeuble. Ce document décrit le plan des bâtiments de l'ensemble immobilier et fait apparaître leur nombre, leur emplacement, le nombre d'étages ainsi que les indications relatives aux équipements collectifs.
En outre, un exemplaire du règlement de copropriété doit être communiqué à l'acquéreur avant la signature du contrat. Enfin, si le logement est situé dans un lotissement, l'arrêté autorisant le lotissement et le cahier des charges doivent être annexés au contrat de vente.

Le contrat peut prévoir les modalités de révision du prix : La révision du prix ne peut avoir lieu que dans des limites fixées par la loi. La révision est en effet limitée à une variation de 70% au plus de l'indice BT01 publié mensuellement au Journal Officiel, entre la date de la signature du contrat et la date de paiement de chaque acompte. L'indice pris en compte est le dernier publié au jour de la signature du contrat de vente. La révision se faisant au fur et à mesure des versements correspondant aux étapes d'avancement des travaux (achèvement des fondations, mise hors d'eau et achèvement des travaux). En revanche, si la clause de révision du prix de vente n'est pas incluse dans le contrat, le prix ne peut pas être modifié.

III – Les garanties

Afin de préserver l'acquéreur qui paie le prix de manière échelonné avant l'achèvement des travaux, le vendeur a l'obligation d'apporter une garantie d'achèvement. Elle peut prendre deux formes : une garantie extrinsèque et une garantie intrinsèque. Il peut être prévu également une garantie de remboursement.

La garantie de remboursement :
C’est une convention selon laquelle une tierce personne (la caution) s'oblige envers l'acquéreur, solidairement avec le vendeur, à rembourser les versements effectués par l'acquéreur, en cas de résolution amiable ou judiciaire de la vente pour cause de défaut d'achèvement. Dans les autres cas de résolution, cette garantie ne s'applique pas. Cette garantie doit être prévue dans l’acte de vente pour s’appliquer. En outre, seul le remboursement des versements effectués est garanti, à l'exclusion des frais, pénalités ou dommages-intérêts éventuellement dus par le vendeur. De fait, cette garantie est peu pratiquée.

La garantie extrinsèque :
Cette garantie est donnée par une banque, une société d’assurance ou un établissement financier.
Cette garantie permettra de financer l’achèvement des travaux, soit par un engagement d’ouverture de crédit au profit du vendeur, soit par l’obligation de payer les sommes nécessaires.
Cette garantie peut être invoquée dans les hypothèses où le vendeur n’a pas les fonds nécessaires pour terminer la construction. Par contre, elle ne joue pas pour garantir les vices de constructions ou dédommager le non-respect des délais.

La garantie intrinsèque :
La garantie intrinsèque d’achèvement repose sur l’existence de conditions permettant de supposer que l’opération sera menée à bonne fin. Ces conditions sont strictement réglementées par le Code de la construction et de l’habitation.
La garantie intrinsèque d’achèvement peut résulter de l’existence de conditions propres à l’opération lorsque cette dernière répond à l’une ou l’autre des conditions suivantes :
•   l’immeuble est mis hors d’eau (toiture de l’immeuble posée ou étanchéité de la toiture terrasse réalisée) et n’est grevé d’aucun privilège ou hypothèque ;
•   les fondations sont terminées (l’achèvement des travaux doit être constaté par un homme de l’art) et le vendeur dispose du financement nécessaire pour payer la majorité des travaux.

IV – La réception

Une fois le logement achevé, la réception est la phase cruciale du processus de construction. Définie comme "l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves". Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l'amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est en tout état de cause prononcée contradictoirement ". Le plus souvent, elle est matérialisée par la remise des clefs après vérification de la bonne exécution des travaux et de leur conformité avec ce qui était prévu dans le contrat de vente définitif. Moment capital dans l'édification du logement, elle constitue le point de départ des garanties légales.

Or, c'est une particularité de la vente sur plan, la réception du logement a lieu entre les entrepreneurs et le vendeur. L’acquéreur n’assiste donc pas à la réception des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs du maître d’ouvrage jusqu’à ce que les réserves soient levées. Dans un souci de vérification supplémentaire, il est recommandé de prévoir dans le contrat de vente que le vendeur remette à l'acquéreur le procès verbal de réception signés par les entrepreneurs au moment de la livraison du logement. L'acquéreur ne contrôle lui même l'achèvement des travaux qu'à la livraison du logement, moment pendant lequel il peut se faire assister par un professionnel du bâtiment.

La visite du logement doit être faite avec la plus grande attention. Les travaux doivent être réalisés conformément aux plans et aux notices descriptives du contrat. Le fonctionnement des fenêtres, de l'installation électrique, du chauffage, de la production d'eau, etc..., doit être scrupuleusement vérifié et les anomalies de fonctionnement éventuellement consignées dans le procès verbal de réception.
Bon à savoir : dans un immeuble collectif la livraison des parties communes doit intervenir entre le vendeur et le syndic provisoire représentant le syndicat de copropriété.

La réception sans réserve :
En l'absence de désordre et de défaut de conformité le procès-verbal est signé sans réserve. Toutefois, en cas d'achat d'un logement sur plan, l’acquéreur dispose d'un délai d'un mois pour notifier au vendeur les désordres non mentionnés lors de la livraison. Ces réserves doivent évidemment être notifiées par écrit en adressant une lettre recommandée avec accusé de réception au professionnel concerné.

La réception avec réserves :
Les vices de construction sont consignés dans le procès-verbal de réception et un délai de réparation est déterminé, par écrit, avec les entreprises. Pendant ce temps et pour une logement acheté sur plan, une somme maximale de 5 % est consignée.
Bon à savoir : dès lors que les réserves sont consignées dans un procès verbal de réception, le constructeur ou le vendeur ne peuvent pas refuser de remettre les clés à l'acquéreur. En cas de refus abusif, le juge des référés doit être saisi.

Le refus de réception :
Si les travaux prévus ne sont pas exécutés et si l’acquéreur considère que la construction est inachevée, la réception peut être refusée. La date de réception est alors reportée soit à l'amiable, soit judiciairement par le juge des référés à qui il sera demandé de fixer la date d'achèvement des travaux.

V – La livraison

Entre le vendeur et l’acheteur va intervenir ce que l’on appelle la livraison.
La livraison est la prise de possession de l’immeuble par l’acquéreur. Elle correspond généralement à la remise des clefs. Elle décharge le vendeur de son obligation de délivrance et de constituer le point de départ de la garantie des vices de constructions apparents.
Un procès-verbal de livraison est établi : il faut y mentionner les défauts de conformité ou les désordres.

Pendant un an, la garantie de parfait achèvement s'applique. A ce titre, l'entrepreneur doit réparer tous les désordres mentionnés au moment ou pendant l'année qui suit la réception. Un délai d'exécution des travaux de réparation doit alors être fixé. En cas de difficulté, il convient de mettre l'entrepreneur en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Faute de réaction, le tribunal de grande instance saisi en référé permettra à l’acquéreur d'obtenir l'autorisation de faire exécuter les travaux par une autre entreprise, aux frais de l'entrepreneur défaillant.

Pendant deux ans à compter de la réception, la garantie biennale de bon fonctionnement s'applique aux éléments d'équipements, c'est à dire aux éléments d'équipement qui peuvent être démontés sans détériorer le bâtiment (par exemple les portes, équipements ménagers, radiateurs, etc.).

Pendant dix ans, la garantie décennale couvre les dommages compromettant la solidité de l'ouvrage et des éléments d'équipement indissociables ou qui rendent le logement impropre à sa destination (défectuosité du toit, infiltrations d'eau, défaut de solidité des murs et des fondations). Sont également pris en charge par cette assurance, les désordres provenant d'un vice du sol qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination.

REMARQUE : l'assurance dommages ouvrage souscrite par le vendeur pour le compte de qui la construction est réalisée, facilite la mise en oeuvre de la garantie décennale. Elle prend effet à l'expiration de la garantie de parfait achèvement, soit un an après la réception et permet d'indemniser rapidement la victime du fait des désordres qui relèvent de la garantie décennale. Cette assurance garantit également les réparations des désordres de nature décennale survenus avant la réception, les dommages liés à la résiliation du contrat de vente en cas de résiliation motivée par l'inexécution des obligations de l'entrepreneur, les réserves non corrigées par le constructeur pendant le délai de garantie de parfait achèvement.

Si le vendeur ne fait pas les réparations, l’acquéreur pourra obtenir une diminution du prix ou la résolution de la vente assortie de dommages et intérêts.
L’acquéreur aura un an pour agir en justice. Au-delà, il ne pourra plus agir.